Kentsel Dönüşüm
Bir yapıyı yaşanabilir kılan yalnızca duvarları, taşıyıcı sistemi veya kullanılan malzemeler değildir. Mekânın nasıl algılandığı, gün ışığının içeriye nasıl alındığı, odaların birbirleriyle ilişkisi ve kullanılan her detayın bütüne nasıl hizmet ettiği de mimarinin bir parçasıdır. Ata Yapı Group, mimarlık ve dekorasyon çalışmalarında yapının teknik özellikleri ile kullanıcı beklentilerini aynı tasarım anlayışı içerisinde değerlendirerek özgün mekânlar oluşturmayı hedeflemektedir.
Türkiye’de yapıların deprem güvenliğinin değerlendirilmesinde yapının bulunduğu bölgenin deprem tehlikesi, zemin özellikleri ve yapısal özellikleri önem taşır. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 2018 yılında yayımlanmış ve 1 Ocak 2019 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu nedenle özellikle eski yapıların dönüşümünde yalnızca binanın yaşına bakmak yerine, yapının teknik durumunun ve yürürlükteki mevzuat çerçevesinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Ata Yapı Group, kentsel dönüşümü yalnızca bir yıkım ve yeniden inşa işlemi olarak değil; mevcut yapının ve arsanın potansiyelinin doğru değerlendirilmesi, hak sahiplerinin sürece ilişkin bilgilendirilmesi ve yeni yapının teknik gereklilikler doğrultusunda planlanması gereken bütüncül bir proje olarak ele almaktadır.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapıların yeniden yapılmasına ilişkin uygulamalarda, maliklerin oybirliği sağlanamadığında salt çoğunlukla karar alınabilmesi mümkündür. Karara katılmayan maliklerin hisseleri ise kanunda belirtilen usule göre, anlaşmayı sağlayan diğer paydaşlara açık artırma yoluyla satılabilir. Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde yalnızca teknik proje değil, maliklerin karar alma süreci ve anlaşma şartları da baştan doğru kurgulanmalıdır.
Kentsel dönüşümde kritik karar: Salt çoğunluk
Kentsel dönüşüm nereden başlar?
Bir binanın dönüşüm sürecinde ilk önemli konu, yapının mevcut durumunun teknik açıdan ortaya konulmasıdır. Riskli yapı sürecinde yetkili kuruluşlar tarafından gerçekleştirilen incelemeler sonucunda yapının mevzuat kapsamında riskli olup olmadığı belirlenir. Burada amaç yalnızca binanın eski veya yeni olması değil, mevcut yapının taşıyıcı sistemi ve ilgili teknik kriterler açısından değerlendirilmesidir.
Riskli yapı tespitinin ardından süreç yalnızca teknik bir konu olmaktan çıkar ve malikler açısından hukuki, mali ve idari kararların da gündeme geldiği bir aşamaya dönüşür. Yeni yapının nasıl yapılacağı, arsa ve bağımsız bölümlerin mevcut durumu, proje kapsamında oluşacak bağımsız bölümler, maliyet paylaşımı, yüklenici seçimi ve sözleşme şartları dönüşümün en kritik başlıkları arasında yer alır.
Günümüzde kentsel dönüşümde maliklerin en fazla zorlandığı konulardan biri de maliyet ile hak sahipliği arasındaki dengenin kurulmasıdır. İnşaat maliyetlerinin değişkenliği, mevcut binanın arsa değeri, yeni yapıdaki bağımsız bölüm büyüklükleri ve ortak alan ihtiyaçları birlikte değerlendirilmeden yalnızca metrekare üzerinden karar verilmesi ilerleyen aşamalarda sorunlara neden olabilir.
Bu nedenle dönüşüm öncesinde mevcut tapu ve imar durumunun incelenmesi, arsanın yapılaşma koşullarının değerlendirilmesi ve yapılabilecek yeni projenin gerçekçi biçimde ortaya konulması önem taşır.
Maliklerin karar sürecinde dikkat etmesi gerekenler
Kentsel dönüşümde teknik uygulama kadar önemli bir diğer konu, maliklerin hangi şartlarda anlaşma sağladığıdır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda, belirli şartlar altında yeni uygulamaya ilişkin kararların maliklerin salt çoğunluğu ile alınabilmesine yönelik düzenlemeler bulunmaktadır. Anlaşmaya katılmayan maliklerin hisselerinin satışı da kanunda öngörülen usuller çerçevesinde gerçekleştirilebilmektedir.
Bu nedenle dönüşüm sürecinde yalnızca “hangi müteahhit daha fazla metrekare veriyor?” sorusuna odaklanmak yeterli değildir. Teklifin içerisinde inşaatın teknik kapsamı, kullanılacak malzemeler, ortak alanlar, otopark, sığınak, teslim şartları, süre, mali yükümlülükler, gecikme durumları ve sözleşme hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle yüklenici ile yapılacak sözleşmede belirsiz ifadeler yerine mümkün olduğunca açık ve ölçülebilir şartların bulunması, ilerleyen aşamalarda ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların azaltılması açısından önemlidir. Proje kapsamında yapılacak imalatların niteliği, teslim tarihi ve tarafların sorumlulukları baştan belirlenmelidir.
Ata Yapı Group, dönüşüm projelerinde yapının mevcut durumundan yeni projenin planlanmasına kadar süreci bir bütün olarak değerlendirmekte; proje kapsamının, teknik gerekliliklerin ve uygulama aşamalarının baştan belirlenmesini esas almaktadır.
Eski binanın yerine yeni bir yapı: Teknik süreç
Maliklerin gerekli kararları alması ve proje sürecinin oluşturulmasının ardından mimari proje, statik proje ve diğer ilgili mühendislik çalışmaları yapı ruhsatı süreciyle birlikte ilerler. Yeni yapının taşıyıcı sistemi, zemin koşulları, mimari ihtiyaçlar ve yürürlükteki yapı mevzuatı birlikte değerlendirilir.
Bu aşamada zemin ve temel ilişkisi, taşıyıcı sistemin doğru kurgulanması ve projelerin birbiriyle uyumlu hazırlanması özellikle önemlidir. Kentsel dönüşümün amacı yalnızca eski yapının yerine yeni bir bina koymak değil, yeni yapının güncel teknik gerekliliklere uygun şekilde tasarlanması ve uygulanmasıdır.
İnşaat aşamasında temel ve taşıyıcı sistem imalatlarından duvarlara, çatıdan mekanik ve elektrik tesisatlarına, yalıtımdan cephe ve iç mekân uygulamalarına kadar farklı disiplinler aynı proje içerisinde koordineli şekilde yürütülür. Bu nedenle dönüşüm projesinin başarısı, yalnızca yapının yıkılması ve yeniden yapılmasına değil, projelendirme ile saha uygulamasının birbirine doğru şekilde aktarılmasına da bağlıdır.
Finansman ve kentsel dönüşüm destekleri
Kentsel dönüşümün önündeki en önemli sorunlardan biri finansmandır. Bu nedenle mevcut kamu desteklerinin ve sağlanan finansman modellerinin güncel şartlarının bilinmesi, dönüşüm kararının ekonomik açıdan değerlendirilmesinde önem taşır.
İstanbul’da uygulanan Yarısı Bizden kampanyasında, bina bazlı dönüşüm kapsamında bir konut için 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği sağlanmaktadır. İş yerleri için ise 437 bin 500 TL hibe, 437 bin 500 TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği belirtilmektedir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın güncel açıklamasına göre 2026 yılı sonuna kadar riskli yapısı onaylanan ve kampanya şartlarını sağlayan yapıların kapsama alınmasına ilişkin düzenleme yapılmıştır.
Bunun yanında 6306 sayılı Kanun kapsamında belirli şartların sağlanması halinde kira yardımı, kredi faiz desteği ve çeşitli harç, vergi ve ücret muafiyetleri gibi destek mekanizmaları da bulunmaktadır. Ancak hangi desteğin uygulanabileceği; yapının bulunduğu alan, risk durumu, maliklerin statüsü ve uygulamanın niteliğine göre değişebileceğinden güncel mevzuat ve ilgili idare üzerinden kontrol edilmelidir.
Buradaki önemli nokta, destek miktarının tek başına dönüşüm maliyetini belirleyen unsur olarak görülmemesidir. Arsa değeri, mevcut bağımsız bölümlerin durumu, yeni projenin yapılaşma koşulları, inşaat maliyeti ve maliklerin karşılaşacağı olası ek giderler birlikte hesaplanmalıdır.
Doğru proje, doğru sözleşme, kontrollü inşaat
Kentsel dönüşüm sürecinde doğru yüklenicinin seçilmesi, projenin teknik ve mali açıdan sürdürülebilirliği açısından önemli bir aşamadır. Yüklenicinin yalnızca sunduğu bağımsız bölüm sayısı veya fiyat üzerinden değerlendirilmesi yerine, geçmiş projeleri, teknik organizasyonu, sözleşme şartları, iş programı ve uygulama kapasitesi birlikte incelenmelidir.
Yeni yapının tasarımında ise mevcut binanın birebir yeniden üretilmesi yerine, günümüz yaşam ihtiyaçlarının dikkate alınması önemlidir. Daire planları, doğal aydınlatma, ısı ve su yalıtımı, enerji verimliliği, otopark, sığınak, ortak alanlar, asansör ve tesisat çözümleri projenin bütünlüğü içerisinde ele alınmalıdır.
Ata Yapı Group, kentsel dönüşüm projelerinde mevcut yapının durumunu ve parsel koşullarını değerlendirerek; projelendirme, ruhsat, yıkım, yeniden yapım ve teslim aşamalarının birbirinden kopuk değil, tek bir proje sürecinin parçaları olarak ele alınmasına önem vermektedir.
Kentsel dönüşümün asıl değeri, yalnızca yeni bir bina ortaya çıkarmasında değil; mevcut yapı stoğunun yenilenmesi, yaşam alanlarının güncel ihtiyaçlara cevap verecek şekilde yeniden düzenlenmesi ve yapıların çağdaş teknik standartlar doğrultusunda yeniden ele alınmasındadır. Doğru planlanan bir dönüşüm süreci, bugün yaşanan yapısal ve kullanım sorunlarını çözmenin yanında, yapının uzun yıllar boyunca kullanılabilecek yeni bir yaşam alanına dönüşmesini hedefler.
İnşaat Sektöründen
Kentsel Dönüşüm Nereden Başlar?
Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
